Rechtsanwalt Dr. Martin Wormit
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Nutzungsentschädigung nach Marktmiete

 

Wenn einem Vermieter, der wegen Eigenbedarf den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, seine Mietwohnung nicht wie geschuldet zurückgegeben wird, hat er einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB. Die Höhe der Nutzungsentschädigung muss dabei nicht zwangsläufig der zuvor vertraglich geschuldeten Miete entsprechen, sondern kann sich auch an der aktuell ortsüblichen Miete orientieren. Nachzahlungsansprüche des Vermieters, die über die ursprüngliche Vertragsmiete hinausgehen, sind daher grundsätzlich möglich und zulässig.

 

Als vertragsähnlicher Anspruch erfüllt § 546 a Abs. 1 BGB damit die Funktion, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache nach Vertragsbeendigung termingerecht zurückzugeben.

 

(BGH, Urt. v. 18.01.2017 - AZ.: VIII ZR 17/16; NJW- Spezial 2017, S. 257)

Anforderungen an Eigenbedarfskündigung - Alternativwohnraum

 

Eine Eigenbedarfskündigung entspricht dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn der Vermieter die Person benennt, für die eine Wohnung benötigt wird, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ebenfalls darlegt. Erläuterungen zu möglichem Alternativ-Wohnraum sind dagegen nicht notwendig.

 

Grundsätzlich ist der Entschluss eines Vermieters, die vermietete Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen oder durch einen Familienangehörigen nutzen zu lassen, auch der gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen. Dabei ist zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Ein Gericht ist daher nicht befugt, eigene Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen.

 

Der Vermieter ist im Rahmen der Begründung des Eigenbedarfs auch nicht zu einer Darlegung verpflichtet, dass der von ihm geltend gemachte Eigenbedarf ohne Alternative ist. Die Begründung des Eigenbedarfs hat nicht den Zweck, den Mieter bereits im Vorfeld einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung auf rechtliche Einwendungsmöglichkeiten hinzuweisen. Ausführungen zu eventuell alternativ in Betracht kommendem Wohnraum sind daher nicht erforderlich.

 

(BGH, Urt. v. 15.03.2017 - AZ.: VIII ZR 270/15; NJW 2017, S. 1474 - 1477)

Kostenbeitrag zu Schönheitsreparaturen als formularmäßige Mietvertragsklausel unwirksam

Wird der Mieter durch eine formularmäßige Vertragsklausel dazu verpflichtet, nach Beendigung des Vertrages einen Kostenbeitrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu tragen, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar, so dass die betreffende Vertragsklausel unwirksam ist. Kostenübernahmeklauseln, die den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung beim Mietvertragsende nicht berücksichtigen, sind deshalb unzulässig.

 

Dem Mieter darf auch nicht das Recht genommen werden, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen. Ebenso ist es unzulässig, dass der Mieter vertraglich verpflichtet wird, Kosten für Arbeiten zu übernehmen, die nicht unter den Begriff von Schönheitsreparaturen fallen (z. B. Anstrich der Fenster von außen und Versiegelung des Parketts).

 

(LG München I, Beschl. v. 07.04.2016 - AZ.: 31 S 3878/16, NJW 2016, S. 2047-2048)

Betriebskosten – Wirksame Umlagevereinbarung

Bei Wohnraummietverträgen genügt für eine rechtswirksame Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter eine formularmäßige Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten ist daher nicht erforderlich.

Die früher durch Rechtsverordnung erfolgte Begriffsdefinition der Betriebskosten ist seit dem 01.01.2007 in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthalten. Der Begriff der Betriebskosten kann daher als bekannt vorausgesetzt werden, weshalb es nicht notwendig ist, ihn in Wohnraummietverträgen näher zu erläutern oder aufzuschlüsseln.

(BGH, Urt. v. 10.02.2016 – AZ.: VIII ZR 137/15, NJW 2016, S. 1308-1310)

Gutachten für Mieterhöhungsverlangen

Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens reicht es aus, wenn ein sog. „Typengutachten“ beigefügt wird, das eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Die Anforderungen an ein gerichtliches Sachverständigengutachten gelten daher nicht für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Die Begründung in einem Mieterhöhungsverlangen muss deshalb noch nicht den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, sondern soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, die Berechtigung der Mieterhöhung ansatzweise nachzuvollziehen.

(BGH, Urt. v. 03.02.2016 – AZ.: VIII ZR 69/15, NJW 2016,

 S. 1385-1386)

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