Rechtsanwalt Dr. Martin Wormit
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Berliner Mietendeckel nichtig

 

Mit Beschluss vom 15.04.2021 hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit, bei der eine Gesetzgebungskompetenz der Länder nur besteht, soweit der Bundesgesetzgeber von seiner eigenen Kompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Der Bundesgesetzgeber hat jedoch das Mietpreisrecht in den §§ 556 - 561 BGB abschließend geregelt. Dem Land Berlin fehlte daher die Gesetzgebungskompetenz, um seinerseits ein paralleles Mietpreisrecht mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen einzuführen.

 

(BVerfG 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, s2 BvL 4/20)

Bezugnahme auf Mietspiegel von Nachbargemeinde im Mieterhöhungsverlangen

 

Gem. § 558 a Abs. 1 BGB ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu begründen, damit dieser die Möglichkeit hat, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Dabei ist die Bezugnahme auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gem. § 558 a Abs. 4 S. 2 BGB nur dann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn die betreffende Gemeinde hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur auch tatsächlich vergleichbar ist. Auch die verkehrstechnische Erschließung ist als Vergleichbarkeitskriterium heranzuziehen. Eine auf dieser Grundlage erfolgte Entscheidung kann revisionsrechtlich nur noch eingeschränkt dahingehend überprüft werden, ob in der Tatsacheninstanz Rechtsbegriffe verkannt oder unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt worden sind.

 

(BGH, Urt. v. 21.08.2019 - VIII ZR 255/18; NJW 2019, S. 3515-3516)

Berliner Mietendeckel beschlossen

 

In Berlin ist das zunächst auf eine Geltung von fünf Jahren angelegte „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ in Kraft getreten. Die Mieten werden demnach 2020 und 2021 auf dem Niveau des Jahres 2019 eingefroren. Stichtag für die Miethöhe ist dabei der 18.06.2019. Von 2022 an sind bis zu 1,3 % Mieterhöhung pro Jahr erlaubt, sofern die vom Berliner Senat definierten Obergrenzen nicht überschritten werden. Der Mietendeckel gilt nicht für Wohnungen, die seit dem Jahr 2014 gebaut worden sind.

 

(MietenWoG Bln, GVBl. 2020, S. 50)

Tatsächliche Wohnfläche für Betriebskosten maßgeblich

 

Für die Abrechnung von Betriebskosten, zu denen auch Heizkosten gehören, ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mai 2018 ist damit eine Toleranzgrenze hinsichtlich einer Abweichung der Wohnfläche gegenüber der im Mietvertrag festgehaltenen Fläche von 10 % nach oben oder nach unten hinfällig. Nur die objektive Wohnungsgröße und nicht die im Mietvertrag genannte Fläche kann deshalb ein tauglicher Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten sein.

 

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im November 2015 in einem Rechtsstreit um Mieterhöhungen von der

10 %-Toleranzgrenze Abstand genommen. Der Wegfall dieser Grenze ist im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten aber noch deutlich relevanter, da Betriebskosten auf der Grundlage von Quadratmetern auf die Mieter umgelegt werden.

 

(BGH, Urt. v. 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17, NJW-Spezial 2018, S. 513)

 

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