Rechtsanwalt Dr. Martin Wormit
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Tatsächliche Wohnfläche für Betriebskosten maßgeblich

 

Für die Abrechnung von Betriebskosten, zu denen auch Heizkosten gehören, ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mai 2018 ist damit eine Toleranzgrenze hinsichtlich einer Abweichung der Wohnfläche gegenüber der im Mietvertrag festgehaltenen Fläche von 10 % nach oben oder nach unten hinfällig. Nur die objektive Wohnungsgröße und nicht die im Mietvertrag genannte Fläche kann deshalb ein tauglicher Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten sein.

 

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im November 2015 in einem Rechtsstreit um Mieterhöhungen von der

10 %-Toleranzgrenze Abstand genommen. Der Wegfall dieser Grenze ist im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten aber noch deutlich relevanter, da Betriebskosten auf der Grundlage von Quadratmetern auf die Mieter umgelegt werden.

 

(BGH, Urt. v. 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17, NJW-Spezial 2018, S. 513)

 

Nutzungsentschädigung nach Marktmiete

 

Wenn einem Vermieter, der wegen Eigenbedarf den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, seine Mietwohnung nicht wie geschuldet zurückgegeben wird, hat er einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB. Die Höhe der Nutzungsentschädigung muss dabei nicht zwangsläufig der zuvor vertraglich geschuldeten Miete entsprechen, sondern kann sich auch an der aktuell ortsüblichen Miete orientieren. Nachzahlungsansprüche des Vermieters, die über die ursprüngliche Vertragsmiete hinausgehen, sind daher grundsätzlich möglich und zulässig.

 

Als vertragsähnlicher Anspruch erfüllt § 546 a Abs. 1 BGB damit die Funktion, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache nach Vertragsbeendigung termingerecht zurückzugeben.

 

(BGH, Urt. v. 18.01.2017 - AZ.: VIII ZR 17/16; NJW- Spezial 2017, S. 257)

Anforderungen an Eigenbedarfskündigung - Alternativwohnraum

 

Eine Eigenbedarfskündigung entspricht dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn der Vermieter die Person benennt, für die eine Wohnung benötigt wird, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ebenfalls darlegt. Erläuterungen zu möglichem Alternativ-Wohnraum sind dagegen nicht notwendig.

 

Grundsätzlich ist der Entschluss eines Vermieters, die vermietete Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen oder durch einen Familienangehörigen nutzen zu lassen, auch der gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen. Dabei ist zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Ein Gericht ist daher nicht befugt, eigene Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen.

 

Der Vermieter ist im Rahmen der Begründung des Eigenbedarfs auch nicht zu einer Darlegung verpflichtet, dass der von ihm geltend gemachte Eigenbedarf ohne Alternative ist. Die Begründung des Eigenbedarfs hat nicht den Zweck, den Mieter bereits im Vorfeld einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung auf rechtliche Einwendungsmöglichkeiten hinzuweisen. Ausführungen zu eventuell alternativ in Betracht kommendem Wohnraum sind daher nicht erforderlich.

 

(BGH, Urt. v. 15.03.2017 - AZ.: VIII ZR 270/15; NJW 2017, S. 1474 - 1477)

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